โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทำอย่างไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร สรุปครบในที่เดียว

สารบัญ

1.  

1. 1. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ อะไร
   2. ประเภทของการโอนที่ดิน
   3. ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์อัปเดต 2569
   4. สรุปภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินแต่ละประเภท(อัปเดต ปี 2569)
   5. ตัวอย่างจริงในการเสียค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
   6. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สามารถทำได้ที่ไหน
   7. โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

• • • เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา
    • เอกสารกรณีนิติบุคคล

1. 8. ขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
   9. คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
   10. สรุป

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ อะไร 

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ การที่เจ้าของคนเก่าที่เป็นผู้ถือที่ดิน ต้องการที่จะขายหรือมอบโอนที่ดิน หรือให้มรดกกับลูกหลาน ที่มีความจำเป็นต้องโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของคนเดิม ให้เป็นของผู้รับโอนคนใหม่ เพื่อที่ผู้รับโอนจะสามารถมีสิทธิ์และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ประเภทของการโอนที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สามารถทำได้หลายรูปแบบ โดยขึ้นอยู่ที่วัตถุประสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นประเภทได้ ดังนี้

1. การโอนโดยการซื้อขาย คือการที่เจ้าของที่ดินหรือผู้โอนได้ทำการซื้อ-ขายให้กับผู้ซื้อหรือผู้รับโอน เป็นการโอนซื้อขายกันทั่วไป
2. การโอนให้ด้วยความเสน่หา ไม่ได้รับเงินหรือค่าตอบแทนใดๆ เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินโอนให้กับผู้รับโอนโดยไม่ต้องใช้เงิน หรือค่าตอบแทนใดๆเช่น โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ลูก โอนที่ดินให้พี่น้อง โอนที่ดินให้พ่อ แม่ คู่สมรส หรือญาติ
3. การโอนเป็นมรดกจะเป็นการที่เจ้าของที่ดินเสียชีวิต และได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกให้กับผู้สืบทอด โดยมรดกที่ดินนั้นจะตกเป็นของทายาทผู้ที่สืบทอดโดยตรง เช่น ลูก พ่อ และแม่ หรือ อีกกรณีคือเกิดจากการเขียนพินัยกรรมกำหนดไว้ว่ามรดกนี้จะยกให้ใครอาจจะเป็นบุคคลในครอบครัวหรืออาจจะไม่ใช่ก็ได้

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์อัปเดต 2569

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นในปัจจุบันรัฐบาลได้ทำการปรับลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าธรรมเนียมในการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือ 0.01% มีผลตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึง 30 มิ.ย. 2570 โดยมีเงื่อนไข ดังนี้ 

• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย เท่านั้น
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นที่อยู่อาศัย คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ทาวน์โฮมทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) จะไม่รวมที่ดินเปล่า โดยได้ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
• ราคาซื้อ-ขาย และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ จะต้องมีมูลค่า ไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา หากมีราคาใดราคาหนึ่งเกิน 7 ล้านบาท จะไม่เข้าเงื่อนไข
• กรณีที่มีการกู้สินเชื่อ (จดจำนอง) วงเงินจำนองจะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และจะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในวันเดียวกัน จึงจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนนี้รวมถึงสิทธิ์ลดค่าจดจำนองเหลือ 01% ด้วย

สรุปภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินแต่ละประเภท(อัปเดต ปี 2569)

ตัวอย่างจริงในการเสียค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนี้

สถานการณ์การซื้อขายบ้านทั่วไป 

นาย A ขายบ้านพร้อมที่ดินให้นาย B ราคาขาย 3,000,000 บาท (ราคาประเมิน 2,500,000 บาท) ถือครองมาเกิน 5 ปี วิธีการคิด ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (2% ของราคาประเมิน)

• • นำราคาประเมิน 2,500,000 x 2% = 50,000 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขายหรือประเมิน) เนื่องจากถือครองเกิน 5 ปี เสียอากรแสตมป์ โดยจะใช้ราคาที่สูงกว่า คือ 3,000,000 บาท

• • นำ 3,000,000 x 0.5% = 15,000 บาท

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามขั้นบันได (กรณีนี้คำนวณตามกรมที่ดิน)
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) จะไม่เสียเพราะถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี 

หมายเหตุ : หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

สถานการณ์การซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยอ้างอิงตามมาตรการลดหย่อนภาษีของรัฐบาลที่บังคับใช้ในปัจจุบัน (ปี 2569) 

นาย A ขายบ้านเดี่ยว ให้นาย B โดยราคาประเมินอยู่ที่ 4,500,000 บาท ราคาซื้อ-ขายจริง5,000,000 บาท ยอดขอกู้สินเชื่อ (วงเงินจำนอง) 5,000,000 บาท และข้อมูลฝั่งผู้ซื้อ เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย (เข้าเงื่อนไขรับสิทธิ์ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%) ในส่วนของผู้ขาย เป็นบุคคลธรรมดา ถือครองกรรมสิทธิ์มาเพียง 2 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (0.01%)

• • นำราคาประเมิน 4,500,000 x 0.01% = 450 บาท (เนื่องจากราคาประเมินและราคาซื้อขายไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อสัญชาติไทยจึงได้สิทธิ์ลดหย่อน)

2. ค่าจดจำนอง (0.01%) นำวงเงินกู้มาคำนวณ

• • นำยอดที่ต้องจ่าย 5,000,000 x 0.01% = 500 บาท (เข้าเงื่อนไขลดหย่อน เพราะวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้าน และจดจำนองพร้อมโอน)

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ต้องเสียภาษีส่วนนี้เพราะผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยกฎหมายให้นำ ราคาซื้อขายหรือ ราคาประเมิน (เลือกราคาสูงกว่า) มาคำนวณ

• • นำยอดที่ต้องจ่าย 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท

4. ค่าอากรแสตมป์ (0.5%) ได้รับการยกเว้น เนื่องจากกรณีนี้ผู้ขายเข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว จึงได้รับการงดเว้นค่าอากรแสตมป์
5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (สำหรับบุคคลธรรมดา) โดยการนำราคาประเมินมาคูณค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายตามปีที่ถือครอง จากนั้นนำราคาประเมินมาลบกับค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายที่ได้คำนวณมาจะได้เป็นจำนวนเงินได้สุทธิ และนำเงินได้สุทธิมาหารกับจำนวนปีที่ถือครองเพื่อคิดเป็นเงินได้เฉลี่ยต่อปี จากนั้นนำเงินได้เฉลี่ยต่อปีไปคำนวณอัตราภาษีก้าวหน้า และคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

• • นำ 4,500,000 x 84% (กฎหมายกำหนดถือครอง2 ปีหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายของราคาประเมิน84% ) = 3,780,000 บาท จากนั้นนำราคาประเมิน 4,500,000 – 3,780,000 = 720,000 (เงินได้สุทธิ)

และนำเงินได้สุทธิ 720,000 / 2 ปีที่ถือครอง = 360,000 บาท  เมื่อได้เงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีแล้วจะนำมา คำนวณอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าโดย

 0 – 300,000 แรกจะเสีย 5 %  คือ  300,000 x 5 %  = 15,000

และส่วนที่เกินจาก 300,000 จะเสียอยู่ที่ 10%  คือ  60,000 x 10 %  = 6,000

เท่ากับว่าเสียภาษีเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 15,000 + 6,000 = 21,000 บาท

ดังนั้นยอดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสุทธิที่ต้องเสียคือ 21,000 x 2 ปี = 42,000 บาท

แต่ในกรณีโอนด้วยความเสน่หา  จะได้รับการยกเว้นหากทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี แต่หากเกินจะเสีย 5 %  ในส่วนที่เกิน

6. ค่าคำขอโอน 5 บาท  ค่าพยาน 20 บาท   ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท  เท่ากับ 30 บาท

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สามารถทำได้ที่ไหนบ้าง?

ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น จะต้องไปดำเนินการทำที่ “สำนักงานที่ดิน” เท่านั้น ไม่สามารถทำที่สำนักงานอื่นได้  ซึ่งในปัจจุบันนั้นกรมที่ดิน ได้เปิดใช้งานระบบสำนักงานที่ดินอิเล็กทรอนิกส์ ต่างสำนักงานแบบออนไลน์ ช่วยให้สามารถเดินทางไปยื่นโอนที่ดินข้ามเขตหรือข้ามจังหวัด ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้านได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่จริง แต่มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นโฉนด น.ส. 4 และไม่มีการรังวัดหรือปิดประกาศ

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา

1. 1. บัตรประชาชน
   2. ทะเบียนบ้าน
   3. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
   4. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
   5. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารกรณีนิติบุคคล

1. 1. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
   2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติต้องมีหุ้นรวมกันไม่เกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน และมีผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด จึงจะถือเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทยที่สามารถครอบครองที่ดินได้
   3. รายงานการประชุมที่ลงมติที่ลงร่วมกันเรื่องการซื้อที่ดิน
   4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
   5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
   6. หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
   7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
   8. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 

1. เตรียมเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรอกข้อมูลในเอกสาร พร้อมกับเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน แล้วนำไปยื่นกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำการตรวจสอบเอกสาร
2. ผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และเจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณราคาค่าโอนที่ดินให้ เพื่อไปชำระเงิน
3. เมื่อดำเนินการในขั้นตอนของการชำระเงินแล้ว และนำใบเสร็จกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้วเจ้าหน้าที่จะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินที่ได้รับการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เรียบร้อยพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

ตัวอย่างหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)

ดาวน์โหลดเอกสารได้ที่นี่ : ทด.13

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สรุป

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือการที่เจ้าของที่ดิน ทำการโอนให้อีกฝั่งหนึ่งที่เป็นผู้รับโอน อาจจะด้วยการซื้อ-ขาย การโอนให้ด้วยความเสน่หา หรือโอนมรดกที่เกิดจากการเสียชีวิต โดยจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินต่างกันออกไป ดังนั้น การที่เราทราบถึงประเภทของการโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าธรรมเนียมการโอนจะเป็นตัวช่วยให้เราวางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้าได้

หากท่านใดยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ติดต่อมาได้ โทร. 02-1251363 Facebook : Build Me Up Consultant Line : @bmu001

เขียนโดย (Author)

คุณ ธเณศ เฮงตระกูลสิน

ตำแหน่ง : CEO บริษัท บิลด์มีอัพ คอนซัลแทนท์ จำกัด
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เลขทะเบียน 10228

ประสบการณ์ : ผู้จัดการฝ่ายตรวจสอบบัญชี สำนักงานสอบบัญชี EY (Big4)
ผู้ผ่านการทดสอบ หลักสูตรประกาศนียบัตรการรายงานทางการเงินไทย (DipTFR)
ปริญญาตรี : คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ปริญญาโท : คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ หลักสูตรเศรษฐศาสตร์การเงิน Nida (เกียรตินิยมอันดับหนึ่ง)