โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทำอย่างไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร สรุปครบในที่เดียว

สารบัญ

- - เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา
  - เอกสารกรณีนิติบุคคล

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ อะไร

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ การที่เจ้าของคนเก่าที่เป็นผู้ถือที่ดิน ต้องการที่จะขายหรือมอบโอนที่ดิน หรือให้มรดกกับลูกหลาน ที่มีความจำเป็นต้องโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของคนเดิม ให้เป็นของผู้รับโอนคนใหม่ เพื่อที่ผู้รับโอนจะสามารถมีสิทธิ์และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สามารถทำได้ที่ไหนบ้าง?

ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น จะต้องไปดำเนินการทำที่ “สำนักงานที่ดิน” เท่านั้น ไม่สามารถทำที่สำนักงานอื่นได้ จะต้องเป็นสำนักงานที่ดินประจำจังหวัดหรือเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่สามารถโอนข้ามเขตหรือข้ามจังหวัดได้ โดยที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้องเดินทางไปด้วยตนเองเท่านั้น หากไม่สะดวกที่จะไปจะต้องมีหนังสือมอบอำนาจ

ใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

เอกสารกรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชน
2. ทะเบียนบ้าน
3. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
4. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
5. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารกรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน หากผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ ต้องมีหุ้นไม่ถึง 50% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด จึงจะถือเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทยที่สามารถครอบครองที่ดินได้
3. รายงานการประชุมที่ลงมติที่ลงร่วมกันเรื่องการซื้อที่ดิน
4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6. หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
8. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ประเภทของการโอนที่ดิน

1. การโอนโดยการซื้อขาย คือการที่เจ้าของที่ดินหรือผู้โอนได้ทำการซื้อ-ขายให้กับผู้ซื้อหรือผู้รับโอน เป็นการโอนซื้อขายกันทั่วไป
2. การโอนให้ด้วยความเสน่หา ไม่ได้รับเงินหรือค่าตอบแทนใดๆ เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินโอนให้กับผู้รับโอนโดยไม่ต้องใช้เงิน หรือค่าตอบแทนใดๆเช่น การโอนให้ให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พ่อ แม่ คู่สมรส หรือญาติ
3. การโอนเป็นมรดกจะเป็นการที่เจ้าของที่ดินเสียชีวิต และได้ทำการโอนมรดกให้กับผู้สืบทอด โดยมรดกที่ดินนั้นจะตกเป็นของทายาทผู้ที่สืบทอดโดยตรง เช่น ลูก พ่อ และแม่ หรือ อีกกรณีคือเกิดจากการเขียนพินัยกรรมกำหนดไว้ว่ามรดกนี้จะยกให้ใครอาจจะเป็นบุคคลในครอบครัวหรืออาจจะไม่ใช่ก็ได้

สรุปภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (อัปเดต ปี 2569)

โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบซื้อขาย มีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปัจจุบันรัฐบาลได้มีปรับลดสำหรับบุคคลธรรมดา ลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 01% โดยมีเงื่อนไข ดังนี้(อธิบายเงื่อนไขในการปรับลดภาษีให้ครบ)

- - ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย เท่านั้น
  - ประเภทอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นที่อยู่อาศัย คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ทาวน์โฮมทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) จะไม่รวมที่ดินเปล่า โดยได้ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
  - ราคาซื้อ-ขาย และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ จะต้องมีมูลค่า ไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา หากมีราคาใดราคาหนึ่งเกิน 7 ล้านบาท จะไม่เข้าเงื่อนไข
  - กรณีที่มีการกู้สินเชื่อ (จดจำนอง) วงเงินจำนองจะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และจะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในวันเดียวกัน จึงจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนนี้รวมถึงสิทธิ์ลดค่าจดจำนองเหลือ 01% ด้วย

1. ค่าจดจำนอง จะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% แต่ในปัจจุบันรัฐบาลปรับลดค่าจดจำนองเหลือ 01% สำหรับบุคคลธรรมดา โดยมีเงื่อนไข เดียวกับ เงื่อนไขในการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ระบุข้างต้น(อธิบายเงื่อนไขในการปรับลดภาษีให้ครบ)
2. ค่าอากรแสตมป์ จะต้องเสีย 5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า และจะเสียเฉพาะกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสีย 3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือ (ต้องเป็น “และ” หรือ “หรือ” เช็คเงื่อนไขดูอีกที) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับนิติบุคคล จะเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า แต่หากเป็นบุคคลธรรมดา ต้องนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง
5. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่าคำขอโอนที่ดิน ค่าอากร และค่าพยาน

ตัวอย่างจริงในการเสียค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่าย สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนี้

สถานการณ์การซื้อขายบ้านทั่วไป

นาย A ขายบ้านพร้อมที่ดินให้นาย B ราคาขาย 3,000,000 บาท (ราคาประเมิน 2,500,000 บาท) ถือครองมาเกิน 5 ปี วิธีการคิด ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (2% ของราคาประเมิน)

- - นำราคาประเมิน 2,500,000 x 2% = 50,000 บาท

1. ค่าอากรแสตมป์ (5% ของราคาซื้อขายหรือประเมิน) เนื่องจากถือครองเกิน 5 ปี เสียอากรแสตมป์ โดยจะใช้ราคาที่สูงกว่า คือ 3,000,000 บาท

- - นำ 3,000,000 x 0.5% = 15,000 บาท

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามขั้นบันได (กรณีนี้คำนวณตามกรมที่ดิน)
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%) จะไม่เสียเพราะถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

หมายเหตุ : หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

สถานการณ์การซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยอ้างอิงตามมาตรการลดหย่อนภาษีของรัฐบาลที่บังคับใช้ในปัจจุบัน (ปี 2569)

นาย A ขายบ้านเดี่ยว ให้นาย B โดยราคาประเมินอยู่ที่ 4,500,000 บาท ราคาซื้อ-ขายจริง5,000,000 บาท ยอดขอกู้สินเชื่อ (วงเงินจำนอง) 5,000,000 บาท และข้อมูลฝั่งผู้ซื้อ เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย (เข้าเงื่อนไขรับสิทธิ์ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%) ในส่วนของผู้ขาย เป็นบุคคลธรรมดา ถือครองกรรมสิทธิ์มาเพียง 2 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน (01%)

- - นำราคาประเมิน 4,500,000 x 0.01% = 450 บาท (เนื่องจากราคาประเมินและราคาซื้อขายไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อสัญชาติไทยจึงได้สิทธิ์ลดหย่อน)

1. ค่าจดจำนอง (01%) นำวงเงินกู้มาคำนวณ

- - นำยอดที่ต้องจ่าย 5,000,000 x 0.01% = 500 บาท (เข้าเงื่อนไขลดหย่อน เพราะวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้าน และจดจำนองพร้อมโอน)

1. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%) ต้องเสียภาษีส่วนนี้เพราะผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยกฎหมายให้นำ ราคาซื้อขายหรือ ราคาประเมิน (เลือกราคาสูงกว่า) มาคำนวณ

- - นำยอดที่ต้องจ่าย 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท

1. ค่าอากรแสตมป์ (5%) ได้รับการยกเว้น เนื่องจากกรณีนี้ผู้ขายเข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว จึงได้รับการงดเว้นค่าอากรแสตมป์
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (สำหรับบุคคลธรรมดา) จะต้องนำ ราคาประเมิน (4,500,000 บาท) มาหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายตามปีที่ถือครอง จากนั้นนำเงินได้สุทธิไปคำนวณอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า
3. ค่าคำขอโอน 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท เท่ากับ 30 บาท

ตัวอย่างหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)

ขั้นตอนการในโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

1. เตรียมเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรอกข้อมูลในเอกสาร พร้อมกับเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน แล้วนำไปยื่นกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำการตรวจสอบเอกสาร
2. ผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และเจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดินและคำนวณราคาค่าโอนที่ดินให้ เพื่อไปชำระเงิน
3. เมื่อดำเนินการในขั้นตอนของการชำระเงินแล้ว และนำใบเสร็จกลับมายื่นให้เจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้วเจ้าหน้าที่จะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินที่ได้รับการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เรียบร้อยพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

สรุป

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือการที่เจ้าของที่ดิน ทำการโอนให้อีกฝั่งหนึ่งที่เป็นผู้รับโอน อาจจะด้วยการซื้อ-ขาย การโอนให้ด้วยความเสน่หา หรือโอนมรดกที่เกิดจากการเสียชีวิต โดยจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินต่างกันออกไป ดังนั้น การที่เราทราบถึงประเภทของการโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าธรรมเนียมการโอนจะเป็นตัวช่วยให้เราวางแผนค่าใช่จ่ายล่วงหน้าได้

หากท่านใดยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ติดต่อมาได้ โทร. 02-1251363 Facebook : Build Me Up Consultant Line : @bmu001

เขียนโดย (Author)

คุณ ธเณศ เฮงตระกูลสิน

ตำแหน่ง : CEO บริษัท บิลด์มีอัพ คอนซัลแทนท์ จำกัด
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เลขทะเบียน 10228

ประสบการณ์ : ผู้จัดการฝ่ายตรวจสอบบัญชี สำนักงานสอบบัญชี EY (Big4)
ผู้ผ่านการทดสอบ หลักสูตรประกาศนียบัตรการรายงานทางการเงินไทย (DipTFR)
ปริญญาตรี : คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ปริญญาโท : คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ หลักสูตรเศรษฐศาสตร์การเงิน Nida (เกียรตินิยมอันดับหนึ่ง)