สารบัญ
- ประเภทของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569
- วิธีการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบเข้าใจง่าย
- ขั้นตอนและกำหนดการที่ควรรู้ในการเสียภาษี
- บทลงโทษหากชำระล่าช้าและเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง
- บทสรุป
ทำความรู้จักกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่ถูกจัดเก็บขึ้นตาม “พ.ร.บ. ภาษีทีดินสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562” ซึ่งเป็นภาษีที่ถูกจัดเก็บตามฐานมูลค่าของทรัพย์สิน โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นผู้มีอำนาจในการจัดเก็บภาษี
ทำไมต้องเปลี่ยนจากภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่มาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?
สาเหตุที่ต้องมีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ได้บังคับใช้มาเป็นเวลานานแล้ว การจัดเก็บภาษีตามกฎหมายทั้งสองฉบับ ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน การจัดเก็บภาษีในรูปแบบใหม่นั้นให้ประโยชน์หลายประการดังนี้
ฐานภาษีที่ยุติธรรมมากขึ้นและลดความเหลื่อมล้ำ
แต่เดิมภาษีโรงเรือนจะเก็บภาษีจากรายได้ค่าเช่า ซึ่งอาจไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเรียกเก็บจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ซึ่งสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินมากกว่า และยังช่วยลดควาเหลื่อมล้ำได้อย่างแท้จริง โดยผู้ที่มีความมั่งคั่งทางด้านที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษีมากตามมูลค่าของทรัพย์สินที่มี
เพิ่มรายได้ให้แก่ท้องถิ่น
เงินภาษีจะถูกจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยตรง เพื่อนำไปใช้พัฒนาพื้นที่นั้นๆ ได้อย่างเต็มที่
ใครบ้างที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษี?
-
- เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน
- ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุ หรือผู้ได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรัฐ
ประเภทของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ประเภทของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกกำหนดขึ้นตามรูปแบบการใช้งานของที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นให้ตรงกับลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้
- ภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย คือ ภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งจะต้องเสียภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย โดยแบ่งตามประเภทของเจ้าของที่ดิน ดังนี้
-
- เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
- ผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป
- เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
- ภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม คือ ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ซึ่งเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ในด้านอื่นๆเชิงพาณิชย์ เช่น ออฟฟิศ สำนักงาน โรงแรม รวมถึงธุรกิจร้านอาหาร ซึ่งอัตราภาษีในกลุ่มนี้มักจะสูงกว่าประเภทอื่น เนื่องจากการใช้ทรัพยากรในลักษณะนี้มักสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่สูงกว่า
- ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร คือภาษีสำหรับที่ดินที่มีการนำมาใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรม เช่น พื้นที่ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ หรือกิจกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งรัฐบาลมักจะกำหนดอัตราภาษีต่ำหรือมีการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบางกรณี โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
-
- ผู้เสียภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในรูปแบบบุคคลธรรมดา
- ผู้เสียภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในรูปแบบนิติบุคคล
- ภาษีที่ดินว่างเปล่า คือ ภาษีสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือที่ดินที่ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์ และปล่อยให้ที่ดินเป็นที่รกร้างซึ่งอัตราภาษีนั้นจะค่อนข้างสูง เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำทรัพย์สินมาใช้ให้เกิดประโยชน์ เช่น การอยู่อาศัย การเกษตร หรือการพาณิชย์ แทนการปล่อยทิ้งไว้โดยเปล่าประโยชน์
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2569
สำหรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัพเดต 2569 สรุปได้ดังนี้
จากแผนภาพข้างต้น หากเราต้องการทราบว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เรามีอยู่นั้นจะต้องเสียภาษีในอัตราใด คำตอบก็คือเราต้องทราบถึงลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปูกสร้างนั้นก่อน หากเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (ที่อยู่อาศัย) ก็จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำ แต่หากเป็นที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชยกรรม หรือ ที่รกร้างว่างเปล่า ก็จะเสียภาษีในอัตราค่อนข้างสูง ตามตารางข้างต้น
วิธีการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบเข้าใจง่าย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษีต่อปี
หลายท่านอาจสงสัยว่ามูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั่นมาจากไหน คำตอบคือ มาจากราคาประเมินทุนทรัพย์ จากกรมธนารักษ์ ซึ่งจะไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริงในตลาด
ตัวอย่างการคำนวณภาษี
ตัวอย่างที่ 1 บ้านพักอาศัยหลังเดียว
คุณ A มีบ้านพร้อมที่ดิน ราคาประเมินรวม 10,000,000 บาท ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลังหลัก มีชื่อในโฉนดและทะเบียนบ้าน ตามอัตราภาษีหากมีราคารวมประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี
ตัวอย่างที่ 2 ที่ดินเพื่อการเกษตรของบริษัท
บริษัท A มีที่ดินเพื่อการเกษตร ราคาประเมิน 20,000,000 บาท ตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรในรูปแบบนิติบุคคลจะเสียภาษี 0.01%
วิธีคิด 20,000,000 × 0.01% = 2,000 บาท เท่ากับว่าต้องจ่ายภาษี 2,000 บาทต่อปี
ตัวอย่างที่ 3 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโรงงานบริษัท
บริษัท A มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้ในธุรกิจ ราคาประเมิน 20,000,000 บาท ตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิยกรรมจะเสียภาษี 0.3%
วิธีคิด 20,000,000 × 0.3% = 60,000 บาท เท่ากับว่าต้องจ่ายภาษี 60,000 บาทต่อปี
ตัวอย่างที่ 4 ที่ดินว่างเปล่าของบริษัท
บริษัท A มีที่ดินว่างเปล่าในกรุงเทพ ราคาประเมิน 20,000,000 บาท ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ ตามอัตราภาษีที่ดินรกร้างจะเสียภาษี 0.3%
วิธีคิด 20,000,000 × 0.3% = 60,000 บาท เท่ากับว่าต้องจ่ายภาษี 60,000 บาทต่อปี และหากยังคงปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าต่อเนื่องครบ 3 ปี อัตราจะปรับเป็น 0.6% คำนวณเป็นจำนวนเงินคือ120,000 บาท/ปี
ขั้นตอนและกำหนดการที่ควรรู้ในการเสียภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 จ่ายเมื่อไรนั้น ในปี พ.ศ. 2569 ได้มีการขยายกำหนดเวลา ดำเนินการออกไปจากช่วงเวลาปกติอีก 2 เดือน เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชน โดยมีรายละเอียดสำคัญดังนี้
- ภายในเดือนมกราคม องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดทำและประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ภายในเดือนเมษายน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดส่งหนังสือแจ้งรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินตรวจสอบประเภทการใช้งานให้ถูกต้อง
- ภายในเดือนพฤษภาคม: เจ้าของทรัพย์สินจะได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษี โดยจะแสดงยอดภาษีที่ต้องเสีย
- หากพบข้อมูลผิดพลาด สามารถยื่นคำร้องขอคัดค้านภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือ
- ภายในเดือนกรกฎาคม ชำระภาษีได้ที่สำนักงานเขต, เทศบาล, อบต. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ หรือจ่ายผ่าน Mobile Banking และเคาน์เตอร์เซอร์วิส สามารถผ่อนชำระได้ 3 งวด คือ เดือนกรกฎาคม, สิงหาคม และกันยายน 2569
บทลงโทษหากชำระล่าช้าและเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง
การเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีบทลงโทษ ดังนี้
โทษทางอาญา
ผู้ที่แจ้งข้อความเท็จหรือนำพยานหลักฐานเท็จมาแสดง เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษี มีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
โทษปรับ
ในกรณีที่ไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด จะมีค่าปรับดังนี้
- หากชำระล่าช้าแต่ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 10% ของภาษีค้างชำระ
- หากชำระล่าช้าแต่ชำระภายในระยะเวลาที่แจ้งในหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 20% ของภาษีค้างชำระ
- หากชำระล่าช้าเกินเวลาจากหนังสือแจ้งเตือนที่ได้รับ จะเสียเบี้ยปรับ 40% ของภาษีค้างชำระ
นอกจากจะเสียเบี้ยปรับแล้ว ยังต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรา 1% ต่อเดือนของเงินภาษีค้างชำระ โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาชำระภาษีจนถึงวันที่ชำระภาษี แต่ไม่เกินจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระ
บทสรุป
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่ถูกจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งมีสูตรในการคำนวณคือ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง = มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษีต่อปี
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีที่มาจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ จากกรมธนารักษ์
อัตราภาษี จะขึ้นอยู่กับประเภทการใช้งานของทรัพย์สิน หากเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างหลังเดียว (ที่อยู่อาศัย) ก็จะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำ แต่หากเป็นที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชยกรรม หรือ ที่รกร้างว่างเปล่า ก็จะเสียภาษีในอัตราค่อนข้างสูง
เป็นหน้าที่ของพวกเราทุกคนที่จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายและเสียภาษีให้ถูกต้อง
หากท่านใดยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ติดต่อมาได้ โทร. 02-1251363 Facebook : Build Me Up Consultant Line : @bmu001
เขียนโดย (Author)
คุณ ธเณศ เฮงตระกูลสิน
ตำแหน่ง : CEO บริษัท บิลด์มีอัพ คอนซัลแทนท์ จำกัด
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เลขทะเบียน 10228
ประสบการณ์ : ผู้จัดการฝ่ายตรวจสอบบัญชี สำนักงานสอบบัญชี EY (Big4)
ผู้ผ่านการทดสอบ หลักสูตรประกาศนียบัตรการรายงานทางการเงินไทย (DipTFR)
ปริญญาตรี : คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ปริญญาโท : คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ หลักสูตรเศรษฐศาสตร์การเงิน Nida (เกียรตินิยมอันดับหนึ่ง)