สารบัญ (Table of content)
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment property) คืออะไร?
- ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- หลักการบัญชีและการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
3.1. เกณฑ์การรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เข้าสู่ระบบบัญชี
3.2. การวัดมูลค่าเริ่มแรก
3.3. การบันทึกบัญชีและการจัดประเภทในงบฐานะการเงิน
4.2. อายุการให้ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment property) คืออะไร?
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คือ อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรืออาคาร หรือส่วนของอาคาร (ส่วนควบอาคาร) หรือทั้งที่ดินและอาคาร) ที่ถือครองโดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่า เงินทุน เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์หรือทั้งสองอย่าง
อย่างไรก็ตามหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการ บริหารงานของกิจการ หรือขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติจะถือเป็นที่ดิน ที่อยู่ในบัญชี ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ไม่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามที่ระบุเอาไว้ในมาตรฐานรายงานทางการเงิน TFRS for NPAEs ยกตัวอย่างเช่น
-
- ที่ดินที่กิจการถือครองไว้เพื่อหวังกำไรจากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินนั้นในระยะยาว มากกว่าถือครองไว้เพื่อขายในระยะสั้นตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติของกิจการ
- ที่ดินที่กิจการถือครองไว้โดยที่ปัจจุบันยังมิได้ระบุวัตถุประสงค์ของการใช้ในอนาคต ถ้ากิจการยังมิได้ระบุว่าจะใช้ที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์มีไว้ใช้งาน หรือเพื่อขายใน ระยะสั้นตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติของกิจการ ให้ถือว่าที่ดินนั้นถือไว้เพื่อหาประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าของที่ดิน
- อาคารที่กิจการเป็นเจ้าของ หรืออาคารที่กิจการครอบครองภายใต้สัญญาเช่าเงินทุน และให้เช่าต่อด้วยสัญญาเช่าดำเนินงาน ไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่งสัญญา
- อาคารที่ยังไม่มีผู้เช่า ซึ่งกิจการถือครองเพื่อให้เช่าต่อภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงาน ไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่งสัญญาเช่า
- อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างหรือพัฒนา เพื่อใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอนาคต
หลักการบัญชีและการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
เกณฑ์การรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เข้าสู่ระบบบัญชี
กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขทุกข้อต่อไปนี้
- มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- สามารถวัดราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ
ดังนั้นเมื่อเข้าเงื่อนไขทั้ง 2 ข้อนี้จะต้องบันทึกบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เข้าไปในงบการเงิน
การวัดมูลค่าเริ่มแรก
เมื่อเริ่มแรกที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเข้ามา บริษัทจะต้องบันทึกอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วยราคาทุนที่ซื้อมา ยกตัวอย่างเช่น บริษัทซื้อที่ดินมาเพื่อปล่อยเช่าในราคา 1,000,000 บาท ซึ่งตามมาตรฐานต้องบันทึกด้วยราคาทุน ดังนั้นเราจะต้องบันทึกบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ด้วยยอด 1,000,000 บาท
การบันทึกบัญชีและการจัดประเภทในงบฐานะการเงิน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จัดเป็นสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ที่อยู่ในงบฐานะการเงิน ซึ่งมีวิธีการบันทึกบัญชีดังนี้
Dr. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 1,000,000
Cr. เงินฝากธนาคาร 1,000,000
การวัดมูลค่าในภายหลัง
สำหรับการวัดมูลค่าในภายหลัง กิจการสามารถเลือกได้ว่าจะวัดมูลค่าในภายหลังอย่างไร สามารถทำได้ 2 แบบ ดังนี้
วิธีราคาทุน
หากใช้วิธีนี้กิจการต้องแสดง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนด้วย ราคาทุน หักค่าเสื่อมราคาสะสม
วิธีมูลค่ายุติธรรม
ภายหลังการรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรกแล้ว หากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นสามารถวัดมูลค่า ยุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ กิจการต้องวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วย มูลค่ายุติธรรมทุกวันสิ้นรอบระยะเวลารายงาน
กิจการต้องรับรู้ ผลกำไรหรือขาดทุนที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบกำไรขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น สำหรับการบันทึกบัญชีเป็นดังนี้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่ซื้อมา 1,000,000 บาท ต่อมาผู้ประเมินราคาอิสระได้ดำนินการประเมินราคาที่ดินดังกล่าวที่ 1,500,000 บาท ดังนั้นตอนสิ้นงวดต้องบันทึกบัญชีดังนี้
Dr. ที่ดิน – ปรับเพิ่มมูลค่า 500,000
Cr. กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม 500,000
การบันทึกค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ค่าเสื่อมราคาคืออะไร?
ค่าเสื่อมราคา คือ มูลค่าเสื่อมสภาพของอาคารและอุปกรณ์ ที่จะต้องปันส่วนเป็นค่าเสื่อมราคาอย่างเป็นระบบตลอดอายุการใช้งานของสินทรัพย์
หากกิจการใช้วิธีการวัดมูลค่าในภายหลังด้วยวิธีราคาทุน ซึ่งจะต้องมีการคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดิน เช่น อาคาร สำหรับวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาโดยทั่วไปแล้วนิยมใช้วิธีแบบเส้นตรง สำหรับวิธีการคำนวณเป็นดังนี้
ค่าเสื่อมราคา = (ราคาทุน – มูลค่าคงเหลือ) / อายุการใช้งาน
สำหรับรายละเอียดวิธีการคิดค่าเสื่อมราคา ดูได้ที่บทความนี้ : ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) คืออะไร? วิธีคำนวณและหลักเกณฑ์ทางบัญชีที่นักธุรกิจต้องรู้
อายุการให้ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เข้ามา บริษัทจะต้องประมาณการอายุการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์นั้น (ยกเว้นที่ดิน ที่มีอายุการใช้งานไม่จำกัด) เพื่อนำมาใช้ในการคำนวณค่าเสื่อมราคา
ตารางสรุปความแตกต่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน VS ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์
